皖地税函[2010]624号 2010.11.29各市地方税务局，省地方税务局直属局：
近年来，我省房地产行业蓬勃发展，为地方经济建设和社会事业发展做出了较大的贡献。但是，由于税企双方信息不对称、税务机关掌握涉税信息滞后，少数房地产企业存在采取隐匿收入、收售房款不开发票、虚列成本费用等手段偷逃税款现象，不仅造成了税收流失，而且还导致部分消费者因不能及时取得发票而无法办理房屋产权证件，合法权益受到损害。为进一步加强房地产行业税收征管，防止税收流失，保护消费者合法权益，现就有关问题通知如下：
一、注重信息采集，掌握税款征收主动权
各级主管地税机关要分项目建立房地产税收日常监控管理台账。在开发初期，必须要求房地产开发公司上报项目立项书、项目规划图、项目总投资额、开工时间、预计竣工时间、建房方式、建筑工程承包合同、主要材料采购方式、开发面积、销售方式等资料，为后期监管打下基础。开发产品达到预售状态后，一方面，要求企业进行明细申报，按月上报各项目逐栋号房屋销售情况统计明细表和存量房产盘点栋号面积表，以便税务机关对其销售情况实施动态监控；另一方面，要定期到房地产管理部门采集房地产企业各开发项目的预售备案登记信息，并将采集的信息与企业实际申报信息进行分析比对，对异常申报企业按照规定进行税务约谈、实地检查、违章处理等。
二、依法预缴预征，防止税款流失
（一）依法预征土地增值税。严格执行省市级地税机关确定的保障性住房以及普通住房、营业用房、别墅、高级公寓和度假村等其他类型房地产的土地增值税分类预征率，不得随意降低，要坚决纠正对商住房项目统按普通住房预征率进行预征的做法；要注重土地增值税预征与销售不动产营业税的同步和协调管理；要严格土地增值税清算管理，对达到清算条件的项目，要督促企业及时办理土地增值税清算申报手续，认真清算审核，不得以预征代替清算。
（二）强化企业所得税预缴管理。在房地产企业所得税日常监管中，要严格执行《国家税务总局关于房地产开发企业所得税预缴问题的通知》（国税函〔2008〕299号）要求，按当年实际利润据实分季（或按月）预缴企业所得税的，对开发、建造的住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品，在未完工前采取预售方式销售取得的预售收入，按照规定的预计利润率分季（或按月）计算出预计利润额，计入利润总额预缴，开发产品完工、结算计税成本后按照实际利润再行调整。
（三）强化建造成本管理。日常税收征管和税务检查发现，很多房地产企业故意取得虚假建筑工程发票，从而达到少缴企业所得税和土地增值税目的。因此，在土地增值税和企业所得税管理中，要将开发产品建造成本的真实性作为重要内容从严监管，对明显超出基准单位平方造价的，要依法处理。
三、强化发票管理，切实维护消费者合法权益
当前，我省部分房地产开发企业在收取售房款时不开发票，待开发产品销售完毕后，将资金转移外地或在投资人之间进行分配，直接形成欠税，同时消费者因未取得发票而无法办理产权证件，合法权益受到严重损害。因此，依法强化发票日常管理不仅是防止房地产企业税收流失的重要措施，也是维护消费者合法权益的有效手段。要加大税法宣传力度，增强房地产企业依法开具发票意识和广大消费者依法索取发票意识。要以实施普通发票简并票种、统一式样工作为契机，全面推广使用税控装置或网上在线开票系统。督促房地产企业在收取定金、预收款和分期付款房款时及时开具发票，依法申报纳税；不得以收款收据或其他自制收款凭证代替发票使用，一经发现，按照税法规定进行处罚，尽可能把问题消灭在萌芽状态。要根据房地产开发项目不同销售阶段，适时调整发票供应量。对即将销售完毕或已经有欠税行为的开发项目，要从严控制发票发售数量，或实行地税部门监管代开。
