甲公司在建的商铺预计于2015年12月竣工，B公司看中了即将建成的这批商铺，提出以年租金200万元从2016年至2018年租用3年，甲和B双方商谈签署租赁合同时，拟约定在2015年10月底之前将三年租金一次性支付给支付给甲公司，但租金优惠为580万元，或者按年支付租金则每年仍为200万元。
公司业务部门将草拟的租赁合同送至财务部征询意见，税务会计小王与资金会计老刘产生了两种不同的看法。
小王表示反对提前收取租金，理由是：根据《国家税务总局关于贯彻落实企业所得税法若干税收问题的通知》（国税函〔2010〕79号）规定“企业提供固定资产、包装物或者其他有形资产的使用权取得的租金收入，应按交易合同或协议规定的承租人应付租金的日期确认收入的实现”。如果公司在2015年预收2016年的200万元租金，将确认为2015年的企业所得税计税收入，缴纳企业所得税。但由于商铺预计在年底才竣工，从2016年起才能计提折旧。如果确认为2015年的收入，由于无折旧可提，将造成有租赁收入而无成本费用扣除，多缴所得税。据此认为按年支付（年租金200万元）租金为好。
老刘则赞成一次性预收租金，认为：公司因建造商铺耗资巨大，每月承担的贷款利息不少，赞成在给予一定优惠条件后在2015年预收三年的租金，以偿还银行贷款、减少财务费用支出。
能否找到既尽早收取租金解决资金问题，又不多缴所得税的办法呢？
《中华人民共和国企业所得税实施细则》第九条规定了“权责发生制”这项企业所得税收入与扣除的一般原则，即“企业应纳税所得额的计算，以权责发生制为原则，属于当期的收入和费用，不论款项是否收付，均作为当期的收入和费用；不属于当期的收入和费用，即使款项已经在当期收付，均不作为当期的收入和费用。本条例和国务院财政、税务主管部门另有规定的除外。”第十九条第二款又规定了租金收入特殊的确认收入时点：“租金收入，按照合同约定的承租人应付租金的日期确认收入的实现。”
此后，国家税务总局《关于贯彻落实企业所得税法若干税收问题的通知》第一条“关于租金收入确认问题”的第一款，也的确规定了“企业提供固定资产、包装物或者其他有形资产的使用权取得的租金收入，应按交易合同或协议规定的承租人应付租金的日期确认收入的实现”。但是，在这句话的后面，又接着规定“其中，如果交易合同或协议中规定租赁期限跨年度，且租金提前一次性支付的，根据《实施条例》第九条规定的收入与费用配比原则，出租人可对上述已确认的收入，在租赁期内，分期均匀计入相关年度收入。”
之所以这样规定，就是为了实现租金收入与相应的成本、费用扣除的配比，避免出现预收租金年度有收入无扣除，后续年度无收入却需扣除的问题。对于国家税务总局《关于贯彻落实企业所得税法若干税收问题的通知》第一条“关于租金收入确认问题”的第一款，应理解为是对取得租金收入时两种不同情形的企业所得税税务处理规定：租赁合同约定的租赁期没有跨年，或者虽然跨年度但约定分别在每个租赁年度内支付租金的，按合同约定的承租人应付租金的日期确认收入的实现；租赁合同约定的租赁期跨年度，且租金提前一次性支付的，出租方可将提前收取的租金分期均匀计入相关租赁年度的收入。当然，该项规定赋予了企业对于预收的跨年度租金，“可”在合同约定年度一次性计入当年收入或者在租赁期内分期计入相关年度收入的选择权利。特别是上市公司等企业，还需遵循会计准则等规定。
综上，甲公司完全可以充分利用企业所得税政策对确认租赁收入的特殊时点规定，在租赁双方自愿的前提下，在签署租赁合同时约定提前预收租金，既能达到尽早收回资金减轻缺乏资金的压力，降低财务费用，并且不会存在预收租金年度有收入无扣除而多缴税的税收风险。 |
